任意売却とは、住宅ローンが多く残っており、住宅が売れた際の金額よりも多い（債務超過）状態で、住宅を売却し、債務と相殺（返済）する手続きのことをいう。
つまり、住宅ローンの支払いを続けられない状態になると（専門家に相談して）、まず、債権者（金融機関）の合意を得る手続きをする流れとなる。
そうして、住宅を売却する一連のプロセスのことを任意売却という。
なお、住宅を売却した、その売却代金については、住宅ローンの残債と相殺する形で返済される。
任意売却なら抵当権を解除して売却することが可能
住宅ローンを組んでいる不動産には抵当権が設定されている（借金のカタになっている）ため、本来は勝手に売ることができないが、任意売却であれば抵当権を解除して売却することができる。
そうして、債務全額は精算しない形で、住宅を売却することができることが任意売却の利点だといえる。
しかし、本来は借金全額を支払う契約になっているので、任意売却をする際は債権者の同意を得る必要がある。
また、任意売却により売却金額と債務残高を相殺して残った分の借金については、自己破産、示談、時効が来るまで待つ、などの対応方法がある。
選択を誤らないように、専門家のアドバイスに耳を傾け、最前の方法を選択するべきだろう。
任意売却の原因
・住宅ローンを払えない、または支払いを続けたくない
・ローンのリスケジュール交渉に応じてもらえない
・銀行から督促状・催告書が届いた
・不動産が差し押さえられた
・担保不動産競売開始決定通知書が届いた
・失業した
・離婚した
・手続きや交渉に手間がかかる（専門家への相談が必要）
・債権者（金融機関）が任意売却に同意しない場合がある（希望価格が折り合わないケースを含む）
・（連帯保証人付きの場合）保証人が同意しない場合がある
・競売よりも有利な金額（市場相場に近い金額）で売却することができる
・（売却後に残った借金について）債権者と交渉して無理のない返済計画を立てることができる
・引越の時期を交渉できる
・（競売と異なり）周囲にプライバシーが晒されない
最善の方法を選択するために専門家に相談する
失業、病気、将来設計の変更などが原因となり、住宅ローンの支払いを続けることができなくなった場合、滞納が続くと不動産（住宅）が競売にかけられることとなる。
専門家のアドバイスを受けることにより、よりよい条件で問題を解決することが可能性であり、“住宅ローンの問題で生活に困難が生じている”場合、早期に（任意売却を含む）相談をすることが大事だといえる。
